Ο Ν.5006/2022 αφήνει την Τοπική Αυτοδιοίκηση στο περιθώριο της δημόσιας στεγαστικής πολιτικής.

Του Δημήτρη Ι. Κατσούλη

Ψηφίστηκε από την Βουλή και δημοσιεύτηκε πριν λίγες ημέρες ο Ν. 5006/2022 (ΦΕΚ 239/22.12.2022 τεύχος Α’): «Σπίτι μου - στεγαστική πολιτική για τους νέους, αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας για κοινωνική κατοικία, στεγαστική αποκατάσταση πυρόπληκτων στην περιοχή «Μάτι» και άλλες διατάξεις». Σε οποιαδήποτε άλλη χώρα της Ευρώπης στο επίκεντρο του νομοθέτη θα ήταν ο ρόλος και η αρμοδιότητα των Δήμων κατά κύριο λόγο και των Περιφερειών επικουρικά, για την υλοποίηση των δημόσιων πολιτικών που ρυθμίζει, ήτοι της στεγαστικής πολιτικής για νέους, της κοινωνικής κατοικίας με αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας κ.ο.κ. Ο νομοθέτης του Ν.5006/2022 συνεπής στην συγκεντρωτική αντίληψη για την εφαρμογή των δημόσιων πολιτικών και την περιθωριακή θέση της Αυτοδιοίκησης ρυθμίζει τα ζητήματα με αποφασιστικό ρόλο στην Κεντρική Διοίκηση και μόνο επικουρικό και δευτερεύοντα στην Αυτοδιοίκηση.

Ι. Κοινωνική Αντιπαροχή 

Με το άρθρο 5, παρ.1 του Ν.5006/2022 ορίζεται η έννοια της κοινωνικής αντιπαροχής ως «η σύμβαση με αντικείμενο τη σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143), με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει, με δικές του δαπάνες, κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος. Η επιλογή του αναδόχου γίνεται μετά από δημόσια πρόσκληση που απευθύνει ο φορέας, στον οποίο ανήκει το ακίνητο. Μετά από το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης, ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα.»

Ουσιαστικά η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής είναι μία μορφή ΣΔΙΤ μεταξύ του φορέα Γενικής Κυβέρνησης που μπορεί να είναι ο Δήμος, τα δημοτικά νομικά πρόσωπα αλλά και κάθε άλλος φορέας Γενικής Κυβέρνησης που διαθέτει ακίνητη περιουσία και κυρίως αδόμητο ακίνητο. Παραχωρεί αυτό το ακίνητο στον ιδιώτη ανάδοχο ο οποίος αναγείρει με δικές του δαπάνες το κτίριο και το εκμεταλλεύεται για το χρονικό διάστημα που προβλέπει η σύμβαση, ευλόγως για μεγάλο χρονικό διάστημα. Υποχρεώνεται ο ιδιώτης ανάδοχος να εκμισθώνει ένα μέρος μόνο του κτιρίου σε δικαιούχους κοινωνικής κατοικίας έναντι ορισμένου από την σύμβαση μισθώματος. Το υπόλοιπο, που μπορεί να είναι το μεγαλύτερο μέρος, το εκμεταλλεύεται ελευθέρα ο ανάδοχος  και το παραδίδει μετά το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης στον ιδιοκτήτη φορέα της Γενικής Κυβέρνησης.

Προδήλως η έννοια της κοινωνικής αντιπαροχής είναι εν προκειμένω ψευδεπίγραφη. Πρόκειται για αντιπαροχή δημόσιας περιουσίας περιορισμένη στην χρήση, και μόνο η διάθεση ενός μέρους αυτής με προφανώς μικρότερο μίσθωμα σε δικαιούχους στεγαστικής ενίσχυσης έχει χαρακτήρα οιωνεί κοινωνικής αντιπαροχής.

Ουσιαστική κοινωνική αντιπαροχή είναι η διάθεση κατοικιών δημόσιας, δημοτικής ιδιοκτησίας σε δικαιούχους με κοινωνικά οικονομικά κριτήρια.

Επίσης, στην πολιτική της κοινωνικής αντιπαροχής δεν καταστρώνεται ο ρόλος που θα αναλογούσε στην Αυτοδιοίκηση. Ο οικείος Δήμος πρέπει να συντονίζει την εφαρμογή της πολιτικής αυτής στα όριά του, να έχει καταγράψει τις πραγματικές ανάγκες σε στεγαστική αρωγή και να έχει εκπονήσει τοπικό σχέδιο κοινωνικής στέγης μέσα στο οποίο εντάσσει και την κοινωνική αντιπαροχή. Αυτός ο ρόλος δεν αναγνωρίζεται στους Δήμους.

Τέλος, με τη διάταξη της παρ. 4 του άρθρου 5 του Ν. 5006/2022 «Στα κτίρια που ανεγείρονται κατόπιν σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής επιτρέπεται η σύναψη συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας (rent to own) από τους δικαιούχους. Η σύμβαση αυτή, στην οποία συμμετέχει και ο φορέας ιδιοκτήτης του ακινήτου, περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και ισχύει μόνο μετά από τη μεταγραφή της στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή την εγγραφή της στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο».
Η ανωτέρω διάταξη περέχει επιπλέον την ευχέρεια να πωληθούν οι αναγερθείσες με σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής κατοικίες σε δικαιούχους. Με αυτό τον τρόπο διευρύνεται το ενδιαφέρον των ιδιωτών επενδυτών για να επενδύσουν σε δημόσια ακίνητη περιουσία καθότι με την λήξη της σύμβασης ο φορέας της Γενικής Κυβέρνησης θα αποκτά την κυριότητα μόνο στα προς ενοικίαση και μη πωλημένα διαμερίσματα. Είναι ζητούμενο εάν η ανωτέρω ρύθμιση υπηρετεί το δημόσιο συμφέρον.

Σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 5 του Ν.5006/2022 η εξαγορά οριζόντιας ιδιοκτησίας εφαρμόζεται σε  κάθε λογής ακίνητα φορέων της Γενικής Κυβέρνησης πέρα εκείνων που ανεγείρονται με σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής.

ΙΙ. Πρόγραμμα "Κάλυψη"

Με το άρθρο 8 του Ν.5006/2022 θεσπίζεται πρόγραμμα στεγαστικής συνδρομής με την επωνυμία «Κάλυψη» κατά τα πρότυπα των προγραμμάτων ESTIA II και ESTAI 2021 που αναφέρονται στην στεγαστική συνδρομή σε μετανάστες και πρόσφυγες, το οποίο ουσιαστικά μετά το πέρας των συμβάσεων μίσθωσης των ανωτέρω δύο προγραμμάτων  ορίζει τη διάθεση των κατοικιών και διαμερισμάτων για την στέγαση ατόμων που ανήκουν σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες ηλικίας από 25 έως 39 ετών. Οι νέες αυτές συμβάσεις μίσθωσης έχουν τριετή διάρκεια. Στο Πρόγραμμα «Κάλυψη» οι Δήμοι και οι Περιφέρειες συμμετέχουν διαμέσου προγραμματικών συμβάσεων ενώ την διαχείριση του Προγράμματος έχει το Υπουργείο Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων. Η διαχείριση πάντως μπορεί να ανατίθεται από το ανωτέρω Υπουργείο και σε άλλους φορείς της Γενικής Κυβέρνησης. 

ΙΙΙ. Η "κοινωνική κατοικία" στις χρήσεις γης

Με το άρθρο 10 του Ν.5006/2022 ορίζεται η έννοια της «κοινωνικής κατοικίας» και ρυθμίζεται η συμπερίληψή της στις χρήσεις γης ( Π.Δ. 59/2018 (Α’ 114), περί κατηγοριών και χρήσεων γης). Η κοινωνική κατοικία «χρησιμοποιείται για τη στέγαση νέων και προσώπων που ανήκουν σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, όπως αυτές προσδιορίζονται στο πλαίσιο άσκησης στεγαστικής πολιτικής από το κράτος και τους δημόσιους φορείς. Η κοινωνική κατοικία επιτρέπεται σε όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων, στις οποίες επιτρέπεται και η κατοικία, ακόμη και αν δεν μνημονεύεται ειδικώς.».

IV. Ανάκληση των παραχωρήσεων ακινήτων του Δημοσίου προς στους ΟΤΑ που δεν πραγματοποιήθηκε ο σκοπός της παραχώρησης,(προθεσμία 22.6.2022)

Τέλος με το άρθρο 12  του Ν.5006/2022 ανακαλούνται όλες οι παραχωρήσεις ακινήτων κατά χρήση ή κυριότητα σε Δήμους και Περιφέρειες (ή πρώην Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις) που παραμένουν επί δεκαπενταετία ανεκμετάλλευτές ήτοι σε πραγματοποιήθηκε ο σκοπό για την οποίο παραχωρήθηκαν. Οι Δήμοι και οι Περιφέρειες  έχουν έξι μήνες από την έναρξη ισχύος του νόμου ήτοι έως 22 Ιουνίου 2023 ζητήσουν την εξαίρεση από την εφαρμογή της διάταξης προβάλλοντας του λόγους μη υλοποίησης του σκοπού της παραχώρησης και αναγκαιότητας της χρήσης ή κυριότητας επί του ακινήτου.

Η διάταξη αυτή είναι μείζονος σημασίας διότι μπορεί να θέσει σε αμφισβήτηση την κυριότητα ακινήτων που παραχωρήθηκαν σε Δήμους ή Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις επί μακρόν και πάντως για περισσότερα από δέκα πέντε χρόνια, ή έχουν διατεθεί για άλλη χρήση διαφορετική της παραχωρηθείσας. Η διάταξη προφανώς στοχεύει στην συγκέντρωση στην Κεντρική Διοίκηση όλων των ακινήτων που δεν διατέθηκαν για τον σκοπό που είχαν παραχωρηθεί φέρνοντας τους ΟΤΑ προ αδιεξόδου. Η περιουσία αυτή επανερχόμενη στην Κεντρική Κυβέρνηση είτε θα εξακολουθήσει να παραμένει αναξιοποίητη είτε θα εκποιηθεί στο πλαίσιο της γενικευμένης πρακτικής διάθεσης της δημόσιας περιουσίας προς όφελος των ιδιωτικών συμφερόντων .

Ορθότερη θα ήταν η εφαρμογή διαδικασιών διαβούλευσης και εποπτείας θέτοντας την Αυτοδιοίκηση προ των ευθυνών της και ορίζοντας επαρκή προθεσμία για να προσδιορίσει τον σκοπό διάθεσης των ακινήτων αυτών προς όφελος των στεγαστικών αναγκών του δημοσίου ή για την κοινωνική στέγη στο πλαίσιο υλοποίησης του Σχεδίου στεγαστικής πολιτικής που πρέπει να σχεδιάσει και να υλοποιήσει η πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια τοπική αυτοδιοίκηση.